Единственно доступная недвижимость
В конце декабря в России действовал 291 закрытый ПИФ недвижимости. Совокупная стоимость их активов превышала 146,5 млрд рублей. Всего за двенадцать месяцев количество ЗПИФов недвижимости выросло на 81%, а их совокупная СЧА – на 107%. Если же сравнивать с концом 2003 года, показатели увеличились, соответственно, в 32 и 70 раз. Специалисты объясняют рост популярности «недвижимых» ПИФов несколькими основными факторами.
Во-первых, до осени позапрошлого года цена квадратного метра жилья двигалась вверх чуть ли не по экспоненте. Доходность «недвижимых» проектов сравнялась с результатами самых удачных вложений на фондовом рынке. Но и сейчас нетрудно отыскать перспективные сегменты. По оценкам аналитиков компании «Ригрупп-финанс», рентабельность строительных проектов в секторе торговой и офисной недвижимости сегодня составляет в среднем 30%.
Во-вторых, многие собственники и девелоперы распробовали финансово-экономические и организационные преимущества ПИФов. Паевые фонды создают эффект отложенных налоговых выплат – расчеты по налогу на прибыль производятся только при погашении паев. Структура ПИФа достаточно прозрачна, что облегчает процедуру выхода из бизнеса или его перепродажу, однако не мешает настоящему бенефициару до последнего сохранять инкогнито. С другой стороны, сильно усложняется жизнь рейдеров: атаковать пайщиков практически бесполезно. «Это веяние времени. ПИФы создают дополнительные возможности, которые используют кэптивные инвесторы. Причем такая практика не прекратится и в дальнейшем, но к ним добавятся розничные фонды, нацеленные на частного инвестора и преследующие совсем иные цели», – заглядывает в светлое завтра глава управления фондов недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин.
По прозвищу REIT. В США немало фондов недвижимости, сформированных для одного-единственного инвестора. Менее зажиточным гражданам, желающим вкладывать на этом рынке, прямая дорога в REIT. Real Estate Investment Trust (REIT) – общество, которое владеет и активно управляет какой-либо доходной коммерческой недвижимостью. Конгресс США еще в 1960 году установил механизмы работы «недвижимых» трастов. Можно войти в «коллективный» рынок недвижимости и с другого бока – через взаимный фонд (mutual fund), который держит в своем портфеле бумаги REIT. Между тем многие из них обращаются на организованном рынке. Сейчас на американских площадках торгуется около 180 «рейтов» с совокупными активами более $350 млрд. Для сравнения: в российских фондах недвижимости – $5,7 млрд.
Кстати, результаты вложений в трасты недвижимости в долгосрочной перспективе превосходят доходность фондового рынка. Так, по оценкам Ibbotson Associates, бумаги «рейтов» с декабря 1971-го по декабрь 2006-го росли в среднем на 14% в год, в то время как индекс S&P «давал» 11,35%, NASDAQ Composite – 9,11%, индекс Dow Jones – 7,83%.
Трансформеры. REIT привлекательны уже тем, что не менее 90% своего ежегодного дохода обязаны распределять среди пайщиков, выплачивая дивиденды. Аналогичная практика постепенно формируется в России: стали появляться рентные ПИФы, где инвестор может рассчитывать на ежегодные выплаты. Этим, кстати, объясняется одна странность, которую подмечают особо наблюдательные вкладчики. В течение года стоимость чистых активов (СЧА) фонда растет, но по результатам 12 месяцев практически не изменяется. Все просто – СЧА ПИФа «проседает» на величину промежуточной выплаты, поэтому по итогам года прирост стоимости пая может быть близок к нулю.
Девелоперские фонды недвижимости, наоборот, дивиденды не выплачивают. Их задача – максимально прирастить инвестиции. Девелопер создает новый объект недвижимости, организуя весь комплекс работ – от проектных до предпродажных. «Классический девелопер – ключевая фигура, управляющая проектом, а функции-сателлиты передаются на аутсорсинг профильным компаниям, что значительно повышает эффективность», – отмечает в отчете аналитик «Ригрупп-финанс» Дмитрий Грицкевич. Таким образом, пайщик в девелоперском фонде получает доход в случае успешной реализации проекта.
Впрочем, до недавнего времени в законодательстве четкого разделения ПИФов недвижимости по видам не было. И примерно половина ныне существующих рентных фондов оставляла за собой право трансформироваться в «девелоперы». Но в соответствии с поправками в закон об инвестфондах рентным ПИФам в 2008 году придется прописать в правилах «положение о выплате не реже одного раза в год дохода от доверительного управления имуществом».
Что выбрать частному инвестору? «Как и на фондовом рынке, все зависит от склонности пайщика к риску. Так, ПИФы недвижимости с промежуточными выплатами напоминают облигации, а девелоперские – акции. Потенциально доходность девелопмента выше, нежели совокупность рентных платежей», – рассуждает управляющий директор «АГ Капитал» Александр Агибалов. «В рознице будут развиваться рентные фонды. Девелопмент требует больших объемов средств, чем можно получить от частного инвестора. К тому же регулярно выплачивающие доход ПИФы прозрачны и понятны для розничного пайщика», – считает Сергей Васин.
Специалисты уверены, что розничные ПИФы недвижимости – интересный и привлекательный инструмент для частного инвестора. Во-первых, доходность закрытых фондов превышает ставки по банковским депозитам. Во-вторых, как отмечает Сергей Васин, ПИФы – наилучший вариант для инвестиций в недвижимость: «Для приобретения квартиры нужно иметь $200 тыс. как минимум, даже если ее впоследствии сдавать – получается невыгодно из-за расходов на ремонт, отделку и многое другое. «Вход» в паевой фонд недвижимости обойдется инвестору дешевле, к тому же удается избежать рисков, связанных с заключением сделок и их оформлением».
Еще одна особенность «недвижимых» паев заключается в том, что их стоимость практически не зависит от происходящего на фондовом рынке, не коррелирует с котировками акций. Возможно, в будущем паи превратятся в очередную «тихую гавань» для активных игроков, переживающих биржевые штормы. Но пока…
Стакан пуст. Количество паев фонда недвижимости ограничено – увеличить его можно только за счет дополнительного выпуска, а это достаточно сложная процедура. Ну а погашение происходит лишь в конце срока «жизни» ПИФа. Дабы нивелировать риски, возникающие при долгосрочных вложениях, УК организуют вторичный рынок паев. Многие закрытые ПИФы, прежде всего розничные, торгуются на бирже. Безусловный лидер по обороту – фонд «Интерра» под управлением УК «АГ Капитал». С начала года объем торгов его паями на ММВБ превысил 4 млрд рублей, средняя сумма сделки составила примерно 168 тыс. рублей. Сумма операций примерно сравнялась с оборотом по акциям компании «Северо-Западный телеком», входящим в котировальный лист А1. Правда, по большинству закрытых ПИФов ликвидность остается очень низкой.
Автор (источник): Кирилл Айзин, Финанс
Закрытые ПИФы недвижимости: доходные вложения или мода?
... Именно эту проблему и призваны разрешить ЗПИФы в загородную недвижимость, которых становится с каждым месяцем все больше и больше ... [далее>>]
Весь список статей >>
традиционное строительство дачных домов из бруса недорого
|
