В ожидании сигнала
Тенденция. С наступлением осени цены на недвижимость стабилизировались. И продавцы, и покупатели выжидают, надеясь на появление факторов, которые подтолкнут рынок к росту или снижению.
В сентябре и начале октября на рынке недвижимости были отмечены новые рекорды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), к началу текущего месяца столичный рынок жилья преодолел очередной психологический рубеж в $4 тыс. за квадратный метр. По состоянию на 2 октября средний уровень стоимости квадратного метра в столице составил $4025. Как отмечают аналитики центра, квартиры в прошлом месяце подорожали в зависимости от класса жилья на 3,4–4,8%.
А вот по данным аналитического центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), средняя стоимость жилья на вторичном рынке уже давно «перевалила» за $4 тыс. за квадратный метр и к концу сентября доросла до $4528. Рост цен составил в среднем 5,2%. На вторичном рынке квартиры в панельных домах за сентябрь подорожали на 5,5%, в кирпичных – на 5,2%.
Учитывая, что еще весной стоимость квартир росла на 2–3% в неделю, снижение темпов роста цен очевидно. Эксперты это объясняют почти двукратным сокращением платежеспособного спроса. «В некоторых случаях на одного покупателя приходится два продавца, чего давно не наблюдалось на рынке. Кроме того, с начала года при росте цен на 5–10% в месяц многие потенциальные покупатели жилья “сошли с дистанции”», – объясняет ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. «Инвестиционные игроки фиксируют прибыль, продавая квартиры, тем самым увеличивая предложение, – этот фактор также влияет на цены», – добавляет руководитель группы маркетинга и экономики компании «Велес капитал девелопмент» Роман Большаков.
Впрочем, даже нынешние оценки, которые показывают 3–5-процентный месячный рост цен, по мнению ряда экспертов, явно завышенные. Причина таких показателей может заключаться в методике подсчета. «Например, накапливается большое число дорогих квартир, а дешевые предложения раскупаются – в результате средние цены увеличиваются. Более реально выглядит рост в 1–2% в месяц», – уверяет руководитель отдела продаж компании «Контакт – элитная недвижимость» Дмитрий Воронков. «Рынок входит в полосу стабилизации, при этом под этим словом не следует понимать остановку роста цен», – говорит аналитик АРН Андрей Бекетов. Сегодня продавцы и покупатели взяли паузы и ждут сигнала – продавать или покупать.
Не больше одной в руки. Таким сигналом может стать заявление вице-премьера Дмитрия Медведева о возможности введения дифференцированного налога на имущество. По-видимому, не сумев повлиять на увеличение предложения на рынке жилья, власти взялись за снижение спроса, и первыми, кто оказался в зоне их внимания, оказались инвестиционные покупатели жилья, которые покупают его для дальнейшей продажи. По подсчетам экспертов, в Москве к категории инвестиционных покупок относятся около 30% сделок на рынке недвижимости, хотя некоторые участники рынка называют и 50%.
«Такое предложение оправданно. Вопрос скорее в реализации, думаю, что комплекс мер, который бы вводил дополнительное налогообложение владельцев двух и более квартир, должен осуществляться при жестком контроле властей и, в частности, налоговых служб», – считает Роман Большаков. В этом случае можно действительно добиться серьезной коррекции цен в сторону их снижения.
Однако большинство аналитиков скептически восприняли идею, озвученную вице-премьером. «Возникает вопрос, как оценивать собственность: по БТИ или рыночной цене? Если по рыночной, то как, кто и с какой регулярностью будет проводить оценку? Если же предполагается введение какой-то усредненной шкалы, то от нее, на мой взгляд, проиграют рядовые жители, для которых даже $200–300 будут существенным бременем для бюджета, чем инвесторы, владеющие двумя и более квартирами», – уверен Дмитрий Воронков. Действительно, если квартиры дорожают на 60% в год и более, трудно ожидать, что инвесторов испугает 2- или даже 5-процентный налог на квартиру. По мнению Александра Скобкина, логичнее было бы облагать дополнительным налогом доходы, которые владелец получает при продаже или аренде жилья.
Такая идея обречена на провал, уверены многие участники рынка – ведь и риэлтеры, и сами потребители найдут возможности обойти закон. «Люди начнут просто оформлять покупку на ближайших родственников и платить по обычной ставке», – объясняет вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский.
Изменений не ожидается. По расчетам экспертов, нынешний период стабилизации продлится как минимум до января 2007 года, а некоторые участники рынка довольно оптимистично говорят о полугодовом периоде ценовой стагнации. По данным агентства Penny Lane Realty, нынешний уровень цен на жилье экономкласса критический, и поэтому можно ожидать снижения цен в 2007 году до $3 тыс. за квадратный метр. Однако большая часть опрошенных экспертов уверена – никаких предпосылок ни для бурного роста цен или, наоборот, для значительного их снижения нет. «Вряд ли стоит ожидать обвала рынка. Он возможен при значительном росте предложения, а здесь как раз ситуация сложная, – объясняет Роман Большаков, – В столице же мест для застройки все меньше». Согласен с ним и Александр Скобкин. «Роста предложения в самой Москве ждать не приходится. Остались места лишь для точечной застройки – это либо «хрущевки», которые надо сносить, либо промзоны». По его мнению, застройщики будут осваивать новые участки либо на окраинах Москвы, либо за МКАД (Куркино, Солнцево и другие районы). Именно там сконцентрируется основное предложение в сегменте экономкласса.
По мнению ряда экспертов, количество предложений с дефицитом мест под застройку никак не связано. «Площадок для строительства достаточно и в Москве, и в области. Основная проблема заключается не в их освоении – возможностей и средств у девелоперов предостаточно, а в административных препонах. Зачастую совокупность всех накладных и временных расходов, сопутствующих началу стройки, делает объект просто нерентабельным», – считает Дмитрий Воронков. Другой участник рынка высказался еще более жестко: «В тендерных комитетах требуют просто фантастические суммы, это и заставляет девелоперов отказываться от многих участков».
Не ожидают участники рынка и массового «сброса» квартир инвесторами. Такой вариант маловероятен, считает Александр Скобкин: «Владельцы квартир научены опытом прошлых лет, когда цены при некоторой коррекции вниз в итоге продолжали расти. Кроме того, высокий уровень спроса продолжает поддерживаться приезжими из других регионов – немосквичи составляют не менее 50% от общего числа покупателей квартир». Не думаю, что и застройщики будут снижать цены». По расчетам аналитиков, до конца года ежемесячный рост не превысит 1–5%. Возможно, снижение спроса заставит застройщиков более адекватно выставлять цены на жилье и обращать внимание на его качество. «Сегодня качественные характеристики многих объектов, выставленных на продажу, не всегда отвечают их ценам. Такие квартиры подешевеют», – заявил «Ф.» один из участников рынка. А в декабре застройщики начнут снижать цены испытанным «новогодним» способом, предлагая покупателям скидки и специальные предложения.
Автор(источник): Александр Потапов, Журнал "Финанс."
25 тысяч за метр
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), распоряжающийся миллионом гектаров, определился с ценами на малоэтажное жилье эконом-класса. Ведомство Александра Бравермана объявило вчера открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», себестоимость строительства которого не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м ... [далее>>]
Земля — не на продажу
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), распоряжающийся миллионом гектаров земли, может получить новые полномочия, начав работу с простыми гражданами. ... Руководство страны намерено задействовать ведомство Александра Бравермана в возрождении системы жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), чтобы вывести из кризиса замершую строительную отрасль и обеспечить россиян дешевым жильем. Чтобы направить деньги из карманов на стройку, государство готово раздавать людям землю бесплатно ... [далее>>]
40 тысяч за «квадрат»
Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один «квадрат» эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года. В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить ... [далее>>]
Снизить ставки по ипотеке намерено АИЖК
Вчера Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) заявило, что ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками, могут быть снижены с 13—18 до 11—15%. Для этого необходимо, чтобы АИЖК в этом году получило от государства 300 млрд руб. По мнению агентства, снижение ставок позволит поддержать объем выдаваемых ипотечных кредитов. Однако эксперты не разделяют это мнение, так как на ипотечный спрос сегодня больше влияет уровень финансовой стабильности граждан, а не действующие кредитные ставки ... [далее>>]
Дубай – стабильные инвестиции
Вложения в недвижимость всегда были для россиян самым надежным способом защитить свои сбережения от инфляции. Ведь банки не могут предложить настолько выгодные условия, какие обеспечивает неуклонно стремящийся в заоблачные выси квадратный метр. Однако московская недвижимость становится не столь привлекательной для инвесторов ... [далее>>]
Весь список статей >>
|
