КОНЦЕПЦИЯ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

I. Место и роль управления земельными ресурсами в аспекте социально-экономического развития региона и муниципальных образований (миссия отрасли, ориентиры, цели и задачи)

Экономическая политика региона, по мнению известного немецкого специалиста Г. Хойера, должна быть направлена на решение следующих задач:
- привлечение фирм и инвестиций извне;
- поддержка уже существующих предприятий;
- стимулирование инвестиций .
В целях решения первой из перечисленных задач должна выстраивать свою деятельность система управления земельно-имущественным потенциалом территории. Кроме того, стимулами привлечения инвестиций является создание гарантий прав на землю и недвижимое имущество, что также входит в миссию действующей в настоящее время системы регулирования земельно-имущественных отношений.
При выборе типа экономической политики, можно выделить следующие классификационные признаки «основных объектов воздействия или основной ориентации», предложенные немецким экономистом Г.Шпеелем :
на капитал: такая политика направлена на приток капитала извне, стимулирование внутренних инвестиций (как уже указывалось выше, грамотная земельная политика обеспечивает стимулирование притока инвестиций);
• рабочую силу и качество трудовых ресурсов: в рамках этого типа политики внимание должно быть уделено созданию возможностей для улучшения условий жизни населения (что также требует скоординированной земельной и градостроительной политики улучшения среды обитания городских и сельских поселений);
• коммуникации: в политике этого типа путем развития транспортных, энергетических, информационных сетей и коммуникаций жизнеобеспечения дается импульс экономическому развитию (для развития коммуникаций необходимо учитывать зарегистрированные права на землю в местах прохождения «коридоров» транспортных коммуникаций);
• экономическую среду: здесь упор делается на создание благоприятной хозяйственного климата, через продуктивное сочетание взаимодополняющих отраслей (сбыта и потребления, добывающих и перерабатывающей, наукоемкой и прикладной и т.п., поскольку для комплексного развития необходимо рациональное распределение территориального потенциала);
• на развитие локальных территорий: как правило, на вновь осваиваемой или заброшенной территории, в том числе и при переводе из жилой застройки экологически небезопасных производств (комплексное строительство и реконструкция таких территорий требует продуманного решения планировочных проблем и экономически обоснованного землепользования с целью обеспечения эффективного взаимосвязи производственной, обслуживающей и жилой функций).

Все вышеперечисленные направления региональной и местной экономической политики в той или иной мере регулируются имеющимися в распоряжении органов власти или местного самоуправления механизмами отношений в сфере управления землей и неразрывно связанной с ней недвижимостью.

Более того, как показывает анализ зарубежных тенденций развития организации региональной и местной власти воздействие местных властей на местное хозяйство в большинстве стран с рыночной экономикой ограничено, и возможности непосредственно влиять на развитие предпринимательских структур в целях стимулирования социально-экономического развития территории не очень велики. Это обусловлено законами, которые защищают свободную конкуренцию и не позволяют резко менять, к примеру, налоговые ставки и другие «условия игры».

При этом резко возрастает роль других рычагов, имеющихся в распоряжении местных властей, по регулированию вхождения в бизнес. Это:
- отвод резервных земель с хорошо развитой инфраструктурой;
- сдача в аренду или продажа нерационально используемого муниципального или государственного имущества;
- целенаправленное создание путем реализации долгосрочных программ «бизнес-инкубаторов» в перспективных отраслях или отраслях с большим числом занятого населения, используя имеющийся территориальный потенциал.

Проводя анализ параметров внешней и внутренней среды, систематизацию проблем и имеющихся ресурсов развития, при желании можно выявить ряд возможностей, которые следует учитывать, выстраивая линию развития региона или муниципального образования в сфере использования земельного и территориального потенциала.

Тезисно приведем основные возможности.

В настоящее время в стране в основном завершено создание законодательной и нормативно-правовой базы регулирования земельных отношений, позволяющей обеспечить эффективное использование земельно-ресурсного потенциала в интересах социально-экономического развития территорий.

Данная возможность образовалась после принятия Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ и вступления в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ с изменениями 2003 года.

Отмечаются некоторые положительные тенденции экономического роста. В сфере использования земельных ресурсов это выражается в увеличении гражданского и рыночного оборота земель, есть примеры строительства новых промышленных объектов на ранее незастроенных территориях, востребуются земельные участки с расположенными на них депрессионными и кризисными промышленными объектами.

Важным фактором является наличие в сфере управления земельными ресурсами системы платности землепользования (земельного налога, арендных платежей, платы при продаже земель в собственность и продажи права аренды). Наличие финансовых поступлений в доходную часть бюджетов при их целевом использовании позволяет осуществить практическую самоокупаемость мероприятий по вовлечению земельных ресурсов в экономический оборот.

Другими словами использование потенциала земельных ресурсов на благо развития региона не требует изъятия бюджетных средств у других отраслей (в частности у социальной сферы). Более того, промедление с вовлечением земель в сферу хозяйственного использования грозит для большинства муниципальных образований серьезным бюджетным дефицитом (известно, что планируемые изменения межбюджетных отношений идут в направлении того, что с 2006 г. одним из основных источников доходной части местных бюджетов станут платежи за землю).

Сфера управления земельно-имущественными отношениями региона и муниципальных образований обладает достаточно большим ресурсным потенциалом, значение которого трудно переоценить, поскольку, следует признать, наша область не имеет больших объемов минерально-сырьевых ископаемых, да и потенциал лесного фонда в нашем регионе, пожалуй, не сможет решить проблем занятости отдельных категорий и групп населения.

Хочется сказать, что, несмотря на то, что большинство уже разработанных концепций стратегии развития муниципальных образований Владимирской области, в той или иной форме признают наличие невостребованных земель на их территории, пожалуй ни в одной из них этот факт не получил должной оценки. В настоящее время стало общим местом, говорить о проблемах уменьшения численности населения, при этом факт, образно говоря «умирания» и деградации обитаемой земли, в области, расположенной в сердце России, еще не получил достаточно широкого отклика.

Попробуем наметить контуры проблем в этой сфере.

В настоящее время имеет место наличие на территориях всех муниципальных образований достаточно больших площадей неиспользуемых, нерационально используемых и невовлеченных в хозяйственный оборот всех категорий земель:
- сельскохозяйственного назначения (треть всех земель сельхозназначения, или более 300 тыс. га в настоящее время являются неиспользуемыми или нерационально используемыми, а 93 тыс. га (или более 10 процентов) практически стали непригодными для сельскохозяйственного использования ввиду стихийного зарастания лесом);
- земель поселений (практически во всех городских и сельских поселениях есть резервные территории и потенциал расширения территорий для жилой, промышленной и культурно-бытовой застройки);
- земель промышленности и транспорта (большие площади существующей промышленной застройки в связи с кризисным состоянием предприятий пригодно для рыночного оборота; кроме того, практически не используется потенциал земель, прилегающих к транспортным магистралям общенационального значения);
- земель рекреационного назначения, лесного и водного фонда (хозяйственный потенциал использования этой категории земель без ущерба окружающей среде огромен, при этом в настоящее время их оборот носит бессистемный, «непрозрачный» характер).

При этом имеет место сравнительно невысокая плотность населения, то есть наличие земельных ресурсов практически повсеместно превышает потребности коренного населения. Пока еще имеется определенный профессиональный и культурный уровень населения, позволяющий обеспечить трудовыми ресурсами, как промышленность, так и сферу обслуживания). Пока еще сохраняющаяся бесконфликтность и низкая степень криминализации населения.

В последние годы идут процессы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю.

На территории области более 60 % земель подлежат отнесению к федеральной собственности. В основном это земли лесного и водного фондов, а также земельные участки под объектами федеральной собственности.

Земельные ресурсы, находящиеся в областной собственности при надлежащем распоряжении ими позволят органам государственной власти области решать некоторые вопросы развития области без обращения к органам местного самоуправления, такие как: предоставление земельных участков стратегических инвесторам, концентрация земель под перспективными месторождениями полезных ископаемых, обеспечение режима использования земель в особо охраняемых природных территорий историко-культурного и природоохранного назначения и целый ряд других социально-экономических проектов.

И наконец, к муниципальной собственности должны быть отнесены примерно 15 % территории. Но это земли поселений – то есть земли приносящие наибольшие поступления платежей за землю в соответствующие бюджеты, конечно при надлежащем их использовании и распоряжении. Это земли наиболее востребованные и обладающие наибольшим потенциалом развития.

Назовем еще земли, которые могут быть вовлечены в процессы социально-экономического развития территорий.

В первую очередь - это земельные участки вдоль крупных транспортных магистралей. Следует признать, что их использование в настоящее время нельзя назвать комплексным и позволяющим говорить об исчерпании имеющихся возможностей.

II. Пути повышения эффективности использования земель и управления земельными ресурсами.

Принятая в настоящее время среднесрочная программа социально-экономического развития Владимирской области предусматривает разработку документа, получившего рабочее название «Концепция комплексного развития землепользования Владимирской области».

В ряде областей Российской Федерации уже разработана подобная концепция. Одной из задач, которые она позволит решить - это координация, согласованное развитие земель, относимых к федеральной, областной и муниципальной собственности в интересах социально-экономического развития региона и муниципальных образований. В этом отношении его можно назвать механизмом согласования территориальных стратегий развития.

В подобных концепциях, рассматриваются также с экономической и социальной точки зрения вопросы использования невостребованных и резервных земель в целях развития других отраслей: сельского хозяйства, туристического и рекреационного бизнеса, создания среды обитания отвечающей современным стандартам жизни.

В этом отношении подобную концепцию можно назвать механизмом согласования отраслевых стратегий развития.

Тезисно можно охарактеризовать лишь одно из средств повышения использования, к примеру, земель поселений.

Действующее земельное законодательство предусматривает такую возможность: проведя инвентаризацию всех земель, производится зонирование территорий (выделяются зоны жилой застройки, промышленной и общественно-деловой застройки, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные зоны и зоны сельскохозяйственного использования), затем данные сведения делают общедоступными, путем публикации в СМИ или выставлением картографического материала на всеобщее обозрение.

Кроме того, планомерное и целенаправленное проведение PR-кампаний, вкупе с распоряжением земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности, безусловно, будет способствовать привлечению потенциальных инвесторов.

Автор (источник): Сунгуров В.У., г. Владимир

Весь список статей >>