Как контролировать риэлтора
То, что практически любая сделка с недвижимостью требует профессионального подхода, сегодня понимают многие. Однако, обращаясь за помощью к риэлтору, большинство из нас ошибочно полагают, что им больше не о чем беспокоиться.
Многие СМИ, становясь на платной основе рупором для выражения интересов определенных представителей рынка недвижимости, в значительной степени убедили нас в том, что риэлторское агентство (риэлтор) решают все жилищные проблемы раз и навсегда. Однако, к сожалению, это не так.
Известно не мало случаев, когда по истечении некоторого срока проведенная сделка признается судом недействительной (ничтожной). В результате и истец, и ответчик (а в ряде случаев даже целая цепочка, состоящая из нескольких продавцов и покупателей) несут огромные потери. Процедура возвращения денег и механизм обратного восстановления собственности зачастую почти не реальны. Приходится искать новые компромиссные варианты, а, следовательно, нести дополнительные расходы.
Продвинутые участники сделок с недвижимостью, не обладающие профессиональными навыками риэлторов, обращаются к последним за помощью. И это правильно. Поскольку чтобы подобрать подходящий вариант, проверить его юридическую чистоту, изучить всю документацию требуется немало времени и специфических навыков.
Однако не стоит забывать главного: риэлтор лишь посредник, обеспечивающий возможность проведения сделки. То есть, он может подобрать объект недвижимости, организовать механизм заключения договора, передачи денег, он также может в силу своей профессии предостеречь от сомнительной сделки. Но, нести ответственность за саму сделку – не в его компетенции. По сути, если сделка состоялась (все документы подписаны) с соблюдением необходимых формальностей и в условиях, не противоречащих закону – работа риэлтора выполнена! И то, что сегодня риэлтор выступает в роли эксперта или оценщика лишь повышает его профессиональный уровень и увеличивает возможности.
Ведущие агентства недвижимости, желая привлечь клиентов, с недавних пор стали предлагать всевозможные так называемые гарантийные обязательства или сертификаты, якобы обеспечивая 100%-ую гарантию по своим сделкам. На самом деле, если вчитаться в каждый из этих документов, становится ясно, что получить какое-либо возмещение (в денежной или натуральной форме) будет, мягко говоря, затруднительно. И все потому, что изначально риэлторская компания не выступает гарантом по проводимым сделкам, не занимается их страхованием, не берет на себя никаких финансовых обязательств. Ее основная задача – оказание посреднических услуг. А все остальное – «дополнительные опции», выдуманные в первую очередь, ради расширения числа клиентов.
У многих возникает вопрос, если ни риэлторы, тогда кто? Как бы ни печально прозвучал ответ, но, к сожалению, мы сами. Речь, разумеется, в первую очередь идет о покупателях. Им приходится самостоятельно искать пути защиты и сохранения вновь вложений в приобретаемую собственность. И это довольно непросто.
Одним из способов защиты приобретенной собственности от непредвиденных обстоятельств является страхование профессиональной ответственности риэлторов и страхование потери права собственности (так называемое «титульное страхование»). В первом случае при наступлении страхового события, страховая компания возмещает потерпевшей стороне стоимость приобретенной недвижимости (или по договоренности с риэлторским агентством альтернативную недвижимость), если согласно постановлению суда виновником такого события будет признан риэлтор. В другом случае страховое возмещение выплачивается застрахованному лицу, если по независящим от него обстоятельствам происходит утеря права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Второй вариант защиты приобретаемого имущества – доскональное изучение договора на оказание риэлторских услуг. Особое внимание требуется уделить разделу «Права и обязанности сторон». Если после прочтения всех пунктов этого раздела, возникли определенные вопросы, их необходимо разъяснить, а в некоторых случаях до подписания этого документа внести в договор соответствующие пояснения. Не стоит ориентироваться на фразы, типа «У нас стандартная форма договора», «Ваши уточнения не будут иметь юридической силы» и т.п. Это неверно, ибо в действительности все сделки с недвижимостью непохожи друг на друга и требуют индивидуального подхода. В конце концов, всегда есть возможность составить письменное дополнение к договору, в котором будет отражен ряд интересующих вас пунктов. Любые устные обещания стоит рассматривать лишь, как пустой звук, необходимо получать письменное подтверждение интересующих вас моментов.
Еще одна возможность предохранить себя и свою семью от «нехорошей сделки» - обращаться в солидное агентство, предоставляющее хоть какие-то письменные (пусть и «туманные») гарантии или обязательства по проводимой операции с недвижимостью. Собственно «гарантийный полис» (или иной аналогичный документ) являются визитной карточкой благонадежного агентства, особенно после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности.
При этом не стоит забывать, что страхование, «гарантийный полис» - услуги платные и в некоторых случаях стоят недешево (могут быть включены в стоимость оказываемых услуг). Составление дополнений к основному договору оказания риэлторских услуг, как правило, занимает немало времени. Кроме того, все эти меры носят исключительно добровольный характер и вы не обязаны их использовать, даже в случае навязывания «пакета услуг» представителями страховой или риэлторской компаний.
В любом случае (с использованием платных «гарантий и страховок» или без таковых) для обеспечения безопасности своей будущей собственности в первую очередь при обращении в агентство недвижимости следует обратить внимание на:
- срок работы агентства на рынке;
- наличие филиальной сети;
- комплекс предоставляемых услуг;
- стоимость услуг и схема их оплаты;
- сроки исполнения обязательств по договору;
- обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг.
Наибольшее количество рисков и «подводных камней» встречается при операциях с собственностью на вторичном рынке. В связи с этим при совершении подобных сделок, следует обращать внимание на следующее:
- число ранее совершенных сделок с этим жильем;
- социальный статус продавца;
- документы, подтверждающие право продажи;
- смутные ответы риэлторов, относительно собственности и собственников продаваемой недвижимости;
- не подтвержденные письменно заверения или утверждения.
Разумеется, что если, например, квартира ранее 10 раз переходящая из рук в руки опять продается да еще алкоголиком, причем по доверенности, а риэлтор смотрит на это сквозь пальцы и затрудняется дать утвердительный ответ по поводу правоустанавливающих документов, рассматривать такой вариант для себя, даже если он крайне соблазнительный по цене – не стоит. Впрочем, также, как и не стоит работать с таким «осведомленным» риэлтором (риэлторским агентством).
Помимо всего прочего, при работе с риэлтором желательно придерживаться следующих негласных правил:
- присутствовать при сборе необходимых документов, дабы удостовериться в их подлинности;
- заранее отработать схему передачи денег (документов) через банковскую ячейку, чтобы не искать в последний момент подходящий банк;
- после нахождения партнеров по сделке составить и подписать предварительный вариант договора, снимающий ряд технических вопросов на всех этапах будущей сделки;
- заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения в процессе подготовке к сделке и после нее.
Это даст возможность решать многие вопросы без стрессов.
Как показывает практика, самым надежным гарантом при осуществлении сделок, особенно с недвижимостью, является собственная бдительность и аккуратность. Риэлтор лишь помогает осуществлять задуманное, и обязан держать вас в курсе происходящего. О стоимости его услуг в данном случае говорить не будем, это отдельная тема. Лучше, еще раз посмотрим на собственные проблемы и постараемся действительно трезво оценить свои возможности. Не такие уж они и маленькие, как нам порой пытаются внушить рекламные агенты. На самом деле их вполне достаточно, чтобы обезопасить себя при покупке жилья и других сделок с недвижимостью.
Автор (источник): , "Личные деньги"
Партнеры по жилью
Группа компаний СУ-155 к концу 2008 года стала одним из основных партнеров Москвы в рамках госзаказа жилья, продав городу в общей сложности 338 тыс. кв. м. Компании удалось реализовать крупные объемы жилья в Москве и области как на недавних декабрьских торгах «на понижение», так и в ходе конкурсов, проведенных в октябре ... [далее>>]
Вдвое меньше новостроек
Финансовый кризис может оставить Москву без нового жилья, прогнозируют опрошенные РБК daily эксперты. Отсутствие доступных кредитов заставляет застройщиков сокращать инвестпрограммы, замораживая текущие проекты. По оценкам участников рынка, уже в следующем году в Москве может быть введено вдвое меньше коммерческого жилья по сравнению с этим годом — 700—800 тыс. кв. м, а в 2010 году этот показатель и вовсе снизится до 200 тыс. кв.м ... [далее>>]
Кудрин скупит подешевевшие квартиры
Цены на жилье будут падать, прогнозирует вице-премьер Алексей Кудрин. Основанием для удешевления квадратного метра власти считают снижение стоимости стройматериалов. Застройщики утверждают, что на рыночную цену большее влияние может оказать отсутствие спроса на рынке. А он, уверены эксперты, рано или поздно вернется. Тем более что государство само активно выступает в качестве покупателя ... [далее>>]
Жилье сжимается
Кризис переломил положительный тренд на рынке недвижимости, причем не только в плане стоимости жилья, но и объема нового строительства. В 2008 году вместо запланированных 68 млн кв. м жилья будет введено не более 60 млн кв. м, прогнозирует Российский союз строителей. В итоге объем ввода может продемонстрировать отрицательную динамику, чего не случалось с конца 1990-х годов. Прогноз на будущий год еще менее утешителен: по мнению строителей, в России появится не более 52 млн кв. м ... [далее>>]
Весь список статей >>
|
